Wissenswertes rund um das gemeinschaftliche Wohnen

Wenn Sie bauen wollen, brauchen Sie eine Baugenehmigung. Dafür müssen Sie beim Baurechtsamt einen Bauantrag (auch Baugesuch) einreichen. Ihr Bauvorhaben wird daraufhin geprüft, ob Sie die baurechtlichen Vorschriften einhalten. Um mit dem Bauen beginnen zu dürfen, brauchen Sie neben der Baugenehmigung noch den „Roten Punkt“, die Baufreigabe.

Die Gemeinschaft im Wohnprojekt tritt als „kollektiver“ Bauherr auf, trifft Entscheidungen, kauft das Grundstück, sichert die Finanzierung, beauftragt Firmen und trägt Verantwortung und Risiken, z. B. bezogen auf Kosten, Termine und Qualität des Bauens.

Spezialisierte Bauträger und Wohnungsbaugesellschaften können – ebenso wie auch Genossenschaften – als Mitglied oder Unterstützer in Baugemeinschaftsprojekten mitwirken, um bestimmte Konstellationen in besonderen Projekten zu ermöglichen.

Ein Bebauungsplan regelt die Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken. Liegt kein Bebauungsplan vor, soll sich die neue Bebauung an der Umgebung orientieren (nach §34 Baugesetzbuch).

Eine besondere Wohnform, die innerhalb einer abgeschlossenen Wohneinheit Merkmale einer Wohngemeinschaft wie gemeinschaftliche Aufenthaltsräume, Gemeinschaftsküche mit in dividuellen, abgeschlossen (Klein-)Wohnungen (jeweils eigene kleine Küche, Bad) kombiniert.

Auf größeren städtischen Arealen werden häufig Vorgaben zur Realisierung bestimmter Anteile von geförderten Wohnungen festgesetzt, in der Regel unterschieden nach Trägerschaft (Bauträger, Wohnbaugenossenschaften oder Baugemeinschaften).

Die Quoten eines Standorts werden jeweils durch die Stadt festgelegt. Auf nicht-städtischen Flächen können Förderquoten über das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) gesichert werden.

Die meisten Baugemeinschaften (vor allem bei hohem Anteil an Wohnungseigentum) organisieren sich in der Planungs- und Bauphase als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR, auch „BGB-Gesellschaft“ genannt), die relativ einfach gegründet und aufgelöst werden kann.

Bei Grundstückskauf wird in der Regel die Teilung des Mehrfamilienhauses in einzelne Einheiten vollzogen, wodurch die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht.

Eine Baugemeinschaft kann „ihr“ Grundstück oft nicht sofort kaufen, da die Gruppe in der Regel erst zusammenwachsen muss und erste Planungen, Kostenschätzungen erstellt werden müssen. Ideal für Baugemeinschaften ist es daher, wenn sie zunächst vom Grundstücksverkäufer eine Grundstücks(kauf)option erhalten.

Die Stadt Stuttgart vergibt im städtischen Vergabeverfahren Grundstücksoptionen an Baugemeinschaften. Die Dauer dieser Grundstücksreservierung (oder auch „Anhandgabe“) wird von der Stadt festgelegt und kann in der Regel auf Antrag verlängert werden. Die „Optionsphase“ endet mit dem Kaufvertragsabschluss. Bei Erhalt einer Grundstücksoption fällt eine Verfahrensgebühr an.

Statt ein Grundstück an einen Interessenten zu verkaufen, kann der Eigentümer ihm für einen bestimmten Zeitraum ein Erbbaurecht gegen Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses einräumen. Der Erbbauberechtigte darf dann auf dem Erbbaugrundstück bauen, entsprechendes Baurecht vorausgesetzt.

Dieses Modell ist für den Erbbauberechtigten vor allem dann von Vorteil, wenn der Erbbauzins günstiger ausfällt als die Finanzierungskosten für den Kauf des Grundstücks. Wenn für den Grundstückskauf Eigenkapital eingesetzt würde, stünde dieses Geld im Falle eines Erbbaurechts stattdessen „direkt“ für das Bauen zur Verfügung.

Die Einbindung von Menschen mit Behinderung im städtischen Leben kann auch durch kleinteilig gemischte Wohnformen erfolgen.

Baugemeinschaften können hier Beiträge leisten. Dabei können sowohl Träger ( z. B. Behindertenhilfe) als auch die Interessenten selbst als Bauherren in die Gemeinschaft eintreten oder Einheiten anmieten, die von der Gruppe oder durch Dritte, z. B. (Klein-)Investoren, finanziert und gebaut werden.

Gemeinschaftliche Wohnprojekte suchen oft die Vielfalt aus mehreren Generationen, auch zur gegenseitigen Unterstützung im Alltag.

Solche Projekte werden oft mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen und flexiblen Grundrisskonzepten geplant, sodass spätere Anpassungen (interne Umzüge, Aufteilen oder Zusammenlegen von Wohnungen) möglich werden.

Das Mietshäuser Syndikat ist eine bundesweit agierende Beteiligungsgesellschaft zur Unterstützung von Wohnprojekten, die als selbst organisiertes „Gemeineigentum“ entwickelt werden. Dabei entsteht jeweils eine selbstständige Hausgesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH).

Gesellschafter sind der Hausverein sowie das Syndikat zu gleichen Teilen. Die Hausgesellschaft vermietet an die Mitglieder des Hausvereins Wohnraum.

Wenn in einem Projekt anteilig einzelne Mietwohnungen entstehen sollen, braucht es einen bauenden Partner (Investor als Bauherr). Diese Aufgabe können private Klein- und Einzelinvestoren übernehmen.

Bei größeren Mietanteilen oder in reinen Mietwohnprojekten werden institutionelle Partner wie Bauträger oder Baugenossenschaften eingebunden.

Solche Nutzungen (z. B. Praxis, Atelier, Laden, Café, Büro, Gemeinschafts- und Nachbarschaftsangebote, Co-Working Spaces u.v.m.) werden von Gruppenmitgliedern selbst genutzt oder an andere vermietet.

Sie beleben den öffentlichen Raum, fördern den Austausch mit der Nachbarschaft und passen daher gut zu städtebaulichen Zielvorstellungen wie „Nutzungsmischung“ durch das Verbinden von
„Wohnen und Arbeiten“ in innerstädtischen „urbanen“ Lagen.

Die Landeshauptstadt vergibt Bauplätze an Baugemeinschaften zur Selbstnutzung. Das bedeutet, dass die Kaufvertragspartner als „Erstbezieher“ einziehen. Diese Verpflichtung gilt für 10 Jahre (Bindungsfrist).

Ausnahmen sind möglich in Form der Vermietung durch die jeweiligen Eigentümer, wenn dies als Bestandteil des Gruppenkonzeptes mit sozialem Ansatz – zum Beispiel für inklusive Wohnangebote oder zur Realisierung preisgebundener Mietwohnungen – vorgesehen ist. Bei Mietwohnprojekten wird ähnlich verfahren.

Hier bewerben sich die Interessenten ebenfalls als Gruppe, dementsprechend wird auch er wartet, dass deren Mitglieder später in das Projekt einziehen. In nachgewiesenen Härtefällen – z. B. bei beruflichen oder familiären Veränderungen – sind innerhalb der Bindungsfrist Befreiungen möglich.

Die Stadt setzt dabei grundsätzlich auf Kooperation und gemeinsame Lösungsfindung. Veränderungen am Konzept sollen daher frühzeitig mitgeteilt und abgestimmt werden. Nach Ablauf der Bindungsfrist können die Eigentümer frei über ihre Einheit verfügen.

Bei öffentlich geförderten Wohnungen gelten abweichende Bindungsfristen.

Das SIM ist ein Instrument, um in Stuttgart eine sozial ausgewogene und städtebaulich qualifizierte Bodennutzung zu erreichen. Das SIM regelt u. a. einen Anteil geförderten Wohnungsbaus, in der Regel 20 %.

Es kommt beim Verkauf und der Entwicklung von privaten Grundstücksflächen ab bestimmten Projektgrößen zum Einsatz, wenn aufgrund der Schaffung neuen Planrechts ein Mehrwert für den Begünstigten (Käufer/ Bauherr) entsteht.

Auf städtischen Flächen können abweichende, aber im Grundsatz am SIM orientierte Vorgaben festgelegt werden, z. B. eine „Förderquote
auf städtischen Arealen“.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus Wohnungseigentümern (Wohnungen) und Teileigentümern (Nicht-Wohn Nutzungen) einer Wohnungseigentumsanlage (z. B. einem Mehrfamilienhaus), geregelt nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie ist ein „Verband eigener Art“, keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Baugemeinschaftsprojekte werden häufig in eine Wohnungseigentümergemeinschaft überführt.

Genossenschaftliches Wohnen kombiniert Merkmale des Wohnens „zur Miete“ und „im Eigentum“. Mitglieder einer Wohnungsbaugenossenschaft sind zugleich Miteigentümer und Nutzer, also „Mieter im eigenen Haus“.

Genossen erhalten in der Regel ein Dauerwohnrecht, mit ihrem Wohn- oder Nutzungsentgelt (vergleichbar der Miete) und ihrer Einlage werden die Gebäude der Genossenschaft finanziell getragen.

Für neue gemeinschaftliche Wohnprojekte werden oft Kleingenossenschaften gegründet, was jedoch relativ aufwendig ist, daher wird oft die Unterstützung (Fachwissen, Erfahrung, „Größe“) durch eine „Dachgenossenschaft“ gesucht. Diese wiederum entstehen aus der Kooperation mehrerer kleiner Genossenschaften oder werden von bestehenden großen Genossenschaften organisiert.

In eigentumsrechtlich gemischten Projekten können Genossenschaften als bauendes Mitglied mitwirken und Mietwohnungen „einbringen“.

Die Landeshauptstadt Stuttgart erhebt bei Vergabe der Grundstücksoption eine
Verfahrensgebühr von einem Prozent (1 %) des Grundstückskaufpreises. Diese ist von den Mitgliedern der ausgewählten Gruppe bei Erhalt der Grundstücksoption zu bezahlen. Die Gebühr wird nicht mit dem späteren Kaufpreis verrechnet und nicht zurückerstattet.