Wissenswertes rund um das gemeinschaftliche Wohnen

Wer in Deutschland ein Haus bauen oder ein bestehendes Gebäude umbauen möchte, braucht in der Regel eine Baugenehmigung. Diese wird jedoch nicht automatisch erteilt – dafür muss ein sogenannter Bauantrag eingereicht werden.

Bauantrag / Baugesuch

Der Bauantrag (auch Baugesuch genannt) ist das offizielle Gesuch an die zuständige Baubehörde, mit dem Sie Ihr Bauvorhaben zur Genehmigung vorlegen. Er enthält alle wichtigen Unterlagen wie Bauzeichnungen, Lageplan, Baubeschreibung und Nachweise über die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften. Der Antrag wird in der Regel vom Architekten oder einem bauvorlageberechtigten Planer erstellt.

Baugenehmigung

Nach Einreichung prüft das Baurechtsamt, ob Ihr Bauvorhaben mit den geltenden Bauvorschriften, dem Bebauungsplan und weiteren gesetzlichen Regelungen übereinstimmt. Wenn alles passt, erteilt die Behörde die Baugenehmigung. Sie ist die offizielle Erlaubnis, das geplante Bauvorhaben durchführen zu dürfen.

Baufreigabe („Roter Punkt“)

Die Baugenehmigung allein berechtigt Sie jedoch noch nicht dazu, sofort mit dem Bauen zu beginnen. Dazu benötigen Sie zusätzlich die sogenannte Baufreigabe, oft auch als „Roter Punkt“ bezeichnet. Dieser sichtbare Freigabevermerk wird von der Baubehörde ausgestellt und muss während der gesamten Bauzeit gut sichtbar auf der Baustelle angebracht sein. Erst mit dem Roten Punkt dürfen die Bauarbeiten offiziell starten.

Fazit

Wenn Sie bauen möchten, gehen Sie folgendermaßen vor:

1. Bauantrag/Baugesuch einreichen
2. Baugenehmigung abwarten
3. Baufreigabe („Roter Punkt“) erhalten
4. Baustart

Jeder dieser Schritte ist notwendig, um ein rechtssicheres Bauvorhaben zu garantieren. Ohne Baugenehmigung und Baufreigabe dürfen keine Bauarbeiten begonnen werden.

Die Bauherrschaft bezeichnet die Person oder Personengruppe, die ein Bauvorhaben plant, beauftragt und finanziert. Einfach gesagt: Die Bauherrschaft ist rechtlich und organisatorisch verantwortlich für das Bauprojekt.

Was bedeutet das genau?

• Rechtliche Verantwortung: Die Bauherrschaft ist der offizielle Antragsteller beim Bauamt. Sie reicht den Bauantrag ein (oft über einen Architekten) und erhält die Baugenehmigung auf ihren Namen.
• Pflichten: Sie muss sicherstellen, dass das Bauvorhaben den gesetzlichen Vorschriften entspricht – etwa dem Baurecht, dem Umwelt- oder Denkmalschutz.
• Organisation und Finanzierung: Die Bauherrschaft trägt die Kosten und entscheidet, wer am Bau beteiligt wird (z. B. Architekten, Baufirma, Handwerker).
• Haftung: Kommt es zu Mängeln oder Verstößen gegen Bauvorschriften, kann die Bauherrschaft (mit)haftbar gemacht werden.

Wer kann Bauherrschaft sein?

• Private Personen (z. B. eine Familie, die ein Einfamilienhaus baut)
• Unternehmen oder Investoren
• Öffentliche Institutionen (z. B. Gemeinden, die Schulen oder Verwaltungsgebäude bauen)

Zusammengefasst:

Die Bauherrschaft ist die zentrale Instanz eines Bauprojekts – sie trägt die Verantwortung, trifft die Entscheidungen und ist letztlich die treibende Kraft hinter dem Bauvorhaben.

Eine Bauträger-gestützte Baugemeinschaft ist im Grunde eine Mischform zwischen einer klassischen Baugemeinschaft und einem Bauträgermodell. Hier die Einzelheiten:

1. Klassische Baugemeinschaft
   Mehrere private Bauherren tun sich zusammen, um gemeinsam ein Grundstück zu erwerben und zu bebauen.
   • Jeder ist direkt Miteigentümer.
   • Die Gruppe organisiert und beauftragt Architekt:innen, Planer:innen und Bauunternehmen selbst.
   • Hohe Mitbestimmung, aber auch hoher Organisationsaufwand und finanzielles Risiko.
2. Bauträgermodell
   Ein Bauträger kauft das Grundstück, plant und baut das Projekt komplett, und verkauft am Ende fertige Wohnungen/Häuser an Käufer.
   • Käufer haben wenig Einfluss auf Planung.
   • Einfacher Ablauf, da der Bauträger alles koordiniert, aber oft höhere Kosten und weniger Individualität.
3. Bauträger-gestützte Baugemeinschaft (die Mischform)
   • Ein Bauträger oder Projektentwickler tritt nicht nur als Verkäufer fertiger Einheiten auf, sondern begleitet und unterstützt die Gruppe schon während der Planung.
   • Die Baugemeinschaft bildet sich früh und kann viele Entscheidungen (Grundrisse, Ausstattung, Gemeinschaftsflächen etc.) selbst treffen.
   • Der Bauträger übernimmt jedoch wichtige Aufgaben wie Grundstückssuche, Finanzierungsvorbereitung, rechtliche Abwicklung, Bauleitung und manchmal auch das Vertragswesen mit den Baufirmen.
   • Vorteile: Weniger Organisationsaufwand und Risiko für die Baugruppe, professionelle Projektsteuerung.
   • Nachteile: Weniger Freiheit als in einer komplett selbst organisierten Baugemeinschaft und oft höhere Kosten als im reinen Selbstorganisationsmodell.

Oft wird dieses Modell auch „Baugemeinschaft mit professionellem Projektsteuerer“ oder „Bauträgerunterstützte Baugruppe“ genannt.
Es ist besonders in Städten beliebt, wo Baugrund knapp ist, weil der Bauträger Zugang zu Grundstücken hat, die eine private Gruppe allein oft nicht bekommt.

Ein Bebauungsplan (oft abgekürzt B-Plan) ist ein verbindlicher, von der Gemeinde oder Stadt beschlossener Plan, der genau festlegt, wie ein bestimmtes Grundstück bebaut und genutzt werden darf.

Er ist sozusagen die „Bauanleitung“ für ein Gebiet und gehört zum öffentlichen Baurecht.

Typische Inhalte eines Bebauungsplans sind z. B.:

• Art der baulichen Nutzung
  (z. B. reines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet)
• Maß der baulichen Nutzung
  (z. B. Anzahl der Geschosse, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), maximale Gebäudehöhe)
• Bauweise und Baugrenzen
  (z. B. offene oder geschlossene Bauweise, Abstand zu Nachbargrundstücken, überbaubare Grundstücksfläche)
• Gestaltungsvorgaben
  (z. B. Dachform, Dachneigung, Fassadenmaterialien)
• Erschließung
  (Straßenführung, Gehwege, Stellplätze)
• Grünflächen und öffentliche Flächen
  (Parks, Spielplätze, Pflanzgebote, Baumerhalt)

Rechtliche Grundlage:
In Deutschland wird der Bebauungsplan nach den Regeln des Baugesetzbuches (BauGB) erstellt. Er setzt den Rahmen aus dem übergeordneten Flächennutzungsplan in rechtlich bindende Vorschriften um.

Bedeutung für Bauherren:

• Du musst dich beim Bauvorhaben exakt an den Bebauungsplan halten.
• Wenn du davon abweichen willst, brauchst du eine Befreiung oder Bauantragsänderung, was nicht immer genehmigt wird.
• Ohne Bebauungsplan gilt oft die Regelung des § 34 BauGB („Einfügen in die nähere Umgebung“).

Kurz gesagt:
Der Bebauungsplan entscheidet, was, wie groß, wie hoch und wo gebaut werden darf – und schützt damit einheitliche Strukturen in einem Gebiet.

Clusterwohnungen sind eine Wohnform, die zwischen WG und klassischer Wohnung liegt – man könnte sagen: „Wohngemeinschaft 2.0“.

Grundidee:
Mehrere private, vollwertige Kleinstwohnungen (die Cluster) gruppieren sich um großzügige Gemeinschaftsbereiche. So hat jede/r Bewohner/in eigene Privaträume und gleichzeitig Zugang zu gemeinschaftlich genutzten Flächen.

Typischer Aufbau

• Privateinheit / Clusterzimmer
  • Meist 1 Zimmer mit eigenem Bad und oft auch einer Mini-Pantryküche.
  • Größe: oft 20–30 m².
• Gemeinschaftsbereich
  • Große Wohnküche, Essbereich, Lounge, manchmal Terrasse oder Balkon.
  • Oft auch Wasch- und Abstellräume.
• Zusatzflächen
  • In größeren Projekten: Gemeinschaftsbüros, Gästezimmer, Werkstätten, Dachterrassen.

Vorteile

• Privatsphäre + Gemeinschaft: Jeder hat seinen Rückzugsort, aber auch soziale Kontakte direkt vor der Tür.
• Flächeneffizienz: Gemeinschaftsbereiche sparen Wohnfläche im Privatzimmer, ohne auf Komfort zu verzichten.
• Soziale Mischung: Gut für Studierende, Singles, ältere Menschen, Alleinerziehende.
• Flexibilität: Räume lassen sich bei Bedarf gemeinsam oder privat nutzen.

Einsatzbereiche

• Wohnprojekte und Baugemeinschaften
• Studentenwohnheime
• Mehrgenerationenhäuser
• Betreutes Wohnen

Merke:
Eine Clusterwohnung ist kein Großraum-WG-Chaos, sondern ein bewusst geplanter Grundriss, der Gemeinschaft und Privatsphäre ausgewogen verbindet.

1. Festpreis

• Das ist einfach der festgelegte Kaufpreis, zu dem der Verkäufer bereit ist zu verkaufen.
• Er kann aus Verhandlungen, Angeboten oder internen Kalkulationen stammen.
• Er muss nicht dem tatsächlichen Wert des Grundstücks entsprechen – oft ist er strategisch gewählt (z. B. höher angesetzt, um Verhandlungsspielraum zu lassen).
• Beispiel: Verkäufer sagt „Ich will genau 250.000 €“. Das ist der Festpreis.

2. Verkehrswert

• Das ist der objektiv ermittelte Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung der aktuellen Marktverhältnisse, wie er im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) definiert ist.
• Er wird meist durch ein Gutachten bestimmt (z. B. von einem öffentlich bestellten Sachverständigen).
• Kriterien: Lage, Größe, Beschaffenheit, rechtliche Gegebenheiten (Baurecht, Altlasten), Angebot/Nachfrage im Gebiet.
• Zweck: Orientierung für Käufer, Verkäufer, Banken oder Gerichte.
• Beispiel: Ein Gutachter kommt anhand der Marktanalyse auf 240.000 €.

3. Marktwert

• Bedeutet im deutschen Kontext in der Regel das Gleiche wie Verkehrswert.
• International (z. B. nach IVSC- oder RICS-Standards) wird er definiert als der geschätzte Preis, der bei einem Verkauf zwischen sachkundigen, unabhängigen Parteien nach angemessener Vermarktungszeit erzielt würde.
• In Deutschland verwenden Gutachter und Behörden fast ausschließlich den Begriff Verkehrswert, Makler oft Marktwert – juristisch ist das aber deckungsgleich.

Kurz gesagt:

• Festpreis = Wunsch-/Verhandlungspreis des Verkäufers.
• Verkehrswert = amtlich ermittelter, objektiver Wert.
• Marktwert = im deutschen Sprachgebrauch meist identisch mit Verkehrswert, im internationalen Kontext ähnlich definiert.

In Stuttgart entscheidet der Gutachterausschuss, dessen Geschäftsstelle beim Stadtmessungsamt angesiedelt ist, über die Bewertung einer Immobilie oder eines Grundstücks.

Der Festpreis bei Kommunen muss per Gesetz jährlich überprüft und fortgeschrieben werden. Der Kaufvertragsabschluss erfolgt letztlich auf Basis des bis dahin fortgeschriebenen Festpreises. Laut Gemeindeordnung Baden-Württemberg dürfen Grundstücke aus dem Gemeindevermögen nicht unter dem aktuellen Verkehrswert veräußert werden.

Eine Ausnahme ist bei der Veräußerung mit bestimmten sozialen Zielen („zur Erfüllung bestimmter Aufgaben“), wie der Schaffung günstigen Wohnraums, beispielsweise als Grundstücksverbilligung im Zuge der Wohnbauförderung möglich.

Eine Förderquote auf städtischen Arealen ist im Regelfall eine Vorgabe der Stadt, wie hoch der Anteil geförderter Wohnungen oder Flächen bei einem Bauprojekt sein muss, wenn auf Grundstücken gebaut wird, die der Kommune gehören.

Hier die wesentlichen Punkte:

1. Grundidee

• Städte wollen mit solchen Quoten bezahlbaren Wohnraum sichern.
• Wer auf einem städtischen Grundstück baut (oder es kauft), muss einen bestimmten Prozentsatz der geplanten Wohnungen als öffentlich geförderten Wohnraum errichten.
• Diese Wohnungen haben dann Mietpreisbindungen und oft Belegungsrechte für Menschen mit geringerem Einkommen.

2. Typische Ausgestaltung

• Quoten liegen oft bei 20–40 % der Wohnfläche oder Wohneinheiten.
• Gilt entweder vertraglich (Kaufvertrag/Baurechtsvertrag) oder per Bebauungsplan / Satzung.
• Bindungsdauer: häufig 15–30 Jahre, abhängig von der Förderung.
• Fördermittel: Der Bauherr bekommt im Gegenzug Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen aus Wohnraumförderprogrammen.

3. Beispiel

• Die Stadt verkauft ein 5.000 m² Baugrundstück an einen Investor.
• Förderquote: 30 % geförderter Wohnraum.
• Geplant sind 50 Wohnungen → 15 davon müssen den Förderbedingungen entsprechen (z. B. max. Nettokaltmiete 7 €/m²).
• Für diese 15 Wohnungen kann der Bauherr Fördergelder beantragen.

4. Warum nur bei städtischen Arealen?

• Auf privaten Grundstücken kann die Stadt eine Förderquote nur schwer erzwingen, es sei denn, sie hat städtebauliche Verträge oder spezielle Satzungen.
• Bei städtischem Grund kann sie Bedingungen im Kaufvertrag oder Erbbaurechtsvertrag festlegen.

Auf nicht-städtischen Flächen können Förderquoten über das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) gesichert werden.

Eine GbR ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – die einfachste und gleichzeitig grundlegendste Form einer Personengesellschaft im deutschen Recht.

Hier die wichtigsten Punkte klar aufgeschlüsselt:

1. Definition

• Rechtsform nach §§ 705 ff. BGB
• Entsteht, wenn sich mindestens zwei Personen (natürlich oder juristisch) vertraglich zusammenschließen, um einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen.
• Kein Mindestkapital, keine notarielle Gründungspflicht.

2. Merkmale

• Gesellschaftsvertrag: kann formlos (mündlich, schriftlich, sogar stillschweigend) geschlossen werden.
• Rechtsfähigkeit: Seit einer Grundsatzentscheidung des BGH (2001) kann eine GbR auch selbst Träger von Rechten und Pflichten sein (z. B. Eigentum am Grundstück halten, verklagen oder verklagt werden).
• Haftung: Alle Gesellschafter haften persönlich, unbeschränkt und gesamtschuldnerisch mit ihrem Privatvermögen.
• Gewinn- und Verlustverteilung: Wenn nichts anderes vereinbart, zu gleichen Teilen.
• Steuer: Keine Körperschaftssteuer – Gewinne werden direkt den Gesellschaftern zugerechnet (Einkommensteuer).

3. Beispiele

• Zwei Architekten tun sich zusammen, um ein Projekt umzusetzen.
• Mehrere Familien kaufen gemeinsam ein Grundstück und bebauen es.
• Eine Bauherrengemeinschaft organisiert ein Mehrfamilienhaus zur Eigennutzung.

4. Besonderheiten im Immobilienbereich

• Eine GbR kann Eigentümerin eines Grundstücks im Grundbuch werden.
• Im Grundbuch steht dann „Müller und Schmidt GbR“ oder die einzelnen Gesellschafter mit dem Zusatz „als Gesellschafter der GbR“.
• Ein- und Austritt von Gesellschaftern muss grundbuchlich nachvollzogen werden.

Eine Grundstücksoption bzw. Optionsphase ist im Immobilienbereich eine vertraglich gesicherte Möglichkeit, ein Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu festgelegten Konditionen zu kaufen oder zu pachten – ohne dass man sofort verbindlich kaufen muss.

Hier die Details:

1. Grundstücksoption

• Definition: Ein Optionsvertrag gibt dem Optionsberechtigten das einseitige Recht, das Grundstück zu kaufen oder ein Erbbaurecht daran zu erwerben.
• Der Eigentümer verpflichtet sich, das Grundstück während der vereinbarten Zeit nicht an Dritte zu veräußern.
• Kein Muss: Der Berechtigte kann, muss aber nicht kaufen.
• Preisbindung: Oft wird der Kaufpreis schon festgelegt oder eine Preisformel vereinbart (z. B. basierend auf dem Verkehrswert zu einem bestimmten Stichtag).

2. Optionsphase

• Das ist der Zeitraum, in dem die Option ausgeübt werden kann.
• Typischerweise 6–24 Monate, manchmal auch länger, z. B. wenn noch Bebauungspläne angepasst werden oder Förderanträge laufen.
• Wird in der Regel notariell beurkundet, wenn es um Grundstücke geht (§ 311b BGB).
• In dieser Zeit kann der Käufer z. B. Bauplanung, Finanzierung, Förderanträge oder Genehmigungen klären – ohne das Risiko, dass ihm das Grundstück weggeschnappt wird.

3. Praxisbeispiele

• Baugruppe: Die Stadt räumt einer Bauherrengemeinschaft 12 Monate Optionszeit ein, um den Bauantrag vorzubereiten und die Mitglieder verbindlich zu machen.
• Investor: Sichert sich ein Areal, während er prüft, ob ein Einkaufszentrum genehmigt wird.
• Förderprojekte: Bei städtischen Grundstücken mit Förderquote wird oft erst die Option vergeben, damit das Konzept (z. B. 30 % Sozialwohnungen) ausgereift werden kann.

4. Zahlung während der Optionsphase

• Oft wird eine Optionsprämie oder Reservierungsgebühr gezahlt, die bei Kauf angerechnet oder einbehalten wird.
• Bei öffentlichen Grundstücken kann die Prämie auch ein Instrument sein, um nur ernsthafte Interessenten zu halten.

Die Stadt Stuttgart vergibt im städtischen Vergabeverfahren Grundstücksoptionen an Baugemeinschaften. Die Dauer dieser Grundstücksreservierung (oder auch „Anhandgabe“) wird von der Stadt festgelegt und kann in der Regel auf Antrag verlängert werden. Die „Optionsphase“ endet mit dem Kaufvertragsabschluss. Bei Erhalt einer Grundstücksoption fällt eine Verfahrensgebühr an.

Ein Grundstück im Erbbaurecht bedeutet, dass du nicht das Grundstück selbst kaufst, sondern nur das Recht, es für einen sehr langen Zeitraum zu nutzen und darauf zu bauen.

1. Grundidee

• Erbbaurecht = Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und es zu nutzen (§ 1 ErbbauRG).
• Du bist nicht Eigentümer des Bodens, sondern nur Erbbauberechtigter.
• Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und ist handelbar (verkaufbar, vererbbar, beleihbar).

2. Dauer

• Typischerweise 50–99 Jahre.
• Nach Ablauf fällt das Bauwerk (z. B. Haus) in der Regel an den Grundstückseigentümer zurück („Heimfall“).
• Der Eigentümer muss dann meist eine Entschädigung zahlen, die aber unter dem Neubauwert liegen kann.

3. Kosten: Erbbauzins

• Statt Kaufpreis zahlst du einen jährlichen Erbbauzins (oft 3–6 % des Bodenwerts).
• Dieser kann vertraglich alle X Jahre angepasst werden (Indexierung, meist an Verbraucherpreisindex gekoppelt).
• Beispiel: Grundstückswert 300.000 €, Erbbauzins 4 % = 12.000 € pro Jahr.

4. Vorteile

• Kein hoher Kaufpreis für das Grundstück nötig → geringere Anfangsfinanzierung.
• Grundstück bleibt im Besitz von z. B. Stadt, Kirche, Stiftung – diese sichern langfristig Einfluss auf Nutzung (z. B. Sozialwohnungen, städtebauliche Vorgaben).
• Für Baugruppen oder soziale Projekte oft die einzige Chance in begehrten Lagen.

5. Nachteile

• Langfristige Bindung und laufende Zinszahlungen.
• Wert der Immobilie kann gegen Ende der Laufzeit stark sinken.
• Banken finanzieren Erbbaurechte manchmal nur eingeschränkt oder mit kürzerer Tilgungszeit.

6. Praxisbezug

• Bei städtischen Arealen mit Förderquote vergibt die Stadt oft kein volles Eigentum, sondern ein Erbbaurecht, um das Grundstück dauerhaft in öffentlicher Hand zu halten.
• In solchen Fällen gibt es häufig vorher eine Optionsphase, um Planung und Finanzierung abzusichern.

Inklusion bedeutet im Kern, dass alle Menschen – unabhängig von Behinderung, Alter, Herkunft, Geschlecht, sozialem Status oder anderen Unterschieden – gleichberechtigt am gesellschaftlichen Leben teilhaben können.
Es geht nicht nur um Duldung, sondern um aktives Miteinander und die Beseitigung von Barrieren.

1. Inklusion allgemein

• Herkunft des Begriffs: Aus dem lateinischen includere = einschließen, einbeziehen.
• Wichtige Leitidee in der UN-Behindertenrechtskonvention: Menschen mit Behinderung leben und wirken mitten in der Gesellschaft, nicht am Rand.
• Betrifft alle Lebensbereiche: Bildung, Arbeit, Freizeit, Wohnen, Politik.

2. Inklusives Wohnen

• Ziel: Menschen mit und ohne Behinderungen, Jung und Alt, verschiedene Kulturen und Lebensstile wohnen unter einem Dach oder in einer gemeinsamen Wohnanlage.
• Merkmale:
  • Barrierefreiheit: baulich so gestaltet, dass Rollstuhlnutzung, Gehhilfen, Hör- und Seheinschränkungen berücksichtigt werden.
  • Gemeinschaftsflächen: Räume und Angebote, die Begegnung fördern (z. B. Gemeinschaftsküche, Garten).
  • Individuelle Assistenz: dort, wo Bewohner Unterstützung brauchen, wird diese in den Alltag integriert (z. B. Pflegedienste, Alltagsbegleiter).
  • Durchmischung: nicht nur „Sonderwohnen“, sondern echte soziale Mischung.

3. Beispiele aus der Praxis

• Wohnprojekt mit 40 Wohnungen, davon 10 für Menschen mit Behinderung, 15 für Senioren, 15 frei vermietet.
• Baugruppen oder Genossenschaften, die bewusst inklusive Konzepte in ihre Satzung aufnehmen.
• Quartiershäuser mit integrierter Sozialstation, Nachbarschaftscafé und kulturellen Angeboten.

4. Zusammenhang mit Stadtplanung & Förderprogrammen

• Kommunen schreiben bei der Vergabe von städtischen Grundstücken (teils im Erbbaurecht) inklusive Wohnprojekte
• Fördermittel können aus verschiedenen Quellen kommen: Wohnraumförderung, Sozialhilfeträger, EU-Programme.
• Häufig mit Förderquote kombiniert (z. B. 30 % Sozialwohnungen, davon ein Teil barrierefrei oder für besondere Zielgruppen).

Mehrgenerationenwohnen bedeutet, dass Menschen unterschiedlichen Alters – oft drei oder mehr Generationen – bewusst in einer Wohnform zusammenleben, um sich gegenseitig zu unterstützen, voneinander zu lernen und den Alltag gemeinschaftlich zu gestalten.

1. Grundidee

• Gemeinsam statt nebeneinander: Kinder, Eltern, Großeltern und auch nicht-verwandte Bewohner bilden eine Art Wahlfamilie.
• Gegenseitige Hilfe: Jüngere übernehmen z. B. Einkäufe oder Technik, Ältere kümmern sich um Kinderbetreuung oder geben ihr Wissen weiter.
• Soziale Einbindung: Isolation im Alter und fehlende Alltagsunterstützung werden vermieden.

2. Merkmale

• Wohnstruktur:
  • Eigene abgeschlossene Wohnungen für Privatsphäre.
  • Gemeinschaftsflächen wie Küche, Garten, Werkstatt, Aufenthaltsräume.
• Bewusste Mischung: Kinder, Familien, Singles, Paare, Senioren.
• Organisation: oft als Genossenschaft, Baugruppe, Verein oder in Kooperation mit einer Wohnungsbaugesellschaft.
• Mitbestimmung: Bewohner entscheiden gemeinsam über Hausordnung, Nutzung der Flächen, Feste und Projekte.

3. Vorteile

• Gegenseitige Unterstützung spart Zeit und Geld (z. B. Kinderbetreuung, Fahrdienste, Reparaturen).
• Soziale Sicherheit: man kennt und hilft sich.
• Mehr Aktivität und Begegnung im Alltag.
• Generationenübergreifendes Lernen.

4. Herausforderungen

• Bedarf an klaren Absprachen und Konfliktlösungsstrategien.
• Nicht jeder möchte die Nähe und den Gemeinschaftsalltag.
• Finanzierung und Organisation sind oft komplexer als bei klassischem Wohnen.

5. Verbindung zu Stadtentwicklung

• Viele Kommunen fördern Mehrgenerationenprojekte auf städtischen Arealen oft in Verbindung mit Förderquoten oder im Erbbaurecht.
• Lässt sich gut mit inklusivem Wohnen kombinieren, um sowohl Altersvielfalt als auch Barrierefreiheit zu sichern.

Ein Mietshäusersyndikat ist ein Zusammenschluss von selbstverwalteten Hausprojekten in Deutschland, der ein Modell bietet, um Immobilien dauerhaft dem Immobilienmarkt zu entziehen und so bezahlbaren Wohnraum zu sichern.

1. Grundprinzip

• Häuser werden kollektiv gekauft, gehören aber nicht Einzelpersonen, sondern einer Haus-GmbH.
• Diese GmbH hat zwei Gesellschafter:
  1. Hausverein (die Bewohner, die das Haus selbst verwalten)
  2. Mietshäusersyndikat GmbH (Dachorganisation)
• Beide Gesellschafter haben gleiches Stimmrecht in wichtigen Fragen, z. B. Verkauf des Hauses → dadurch Vetorecht des Syndikats gegen eine Reprivatisierung.

2. Ziele

• Dauerhaft bezahlbare Mieten (Kostenmiete, keine Gewinnerzielung).
• Selbstverwaltung durch die Bewohner.
• Schutz vor Spekulation und Gentrifizierung.
• Solidarische Unterstützung neuer Projekte.

3. Finanzierung

• Eigenkapital der Bewohner (Direktkredite von Unterstützern, Privatdarlehen).
• Nach Abzahlung der Kredite fließen Überschüsse solidarisch in den Fonds des Syndikats, um neue Projekte zu unterstützen.

4. Besonderheiten

• Kein Rückverkauf: Grundstück und Gebäude bleiben dauerhaft im Modell, da die Syndikats-GmbH bei einem Verkauf zustimmen müsste – und das tut sie nicht.
• Demokratische Struktur: Bewohner bestimmen den Alltag, nicht einen Vermieter.
• Netzwerk: Über 200 Projekte in Deutschland (Stand 2025), sehr unterschiedliche Größen und Formen.

5. Beispiel

• Eine Hausgemeinschaft findet ein Mehrfamilienhaus, kauft es über eine neu gegründete Haus-GmbH, finanziert mit Eigenmitteln und Krediten.
• Miete deckt nur Kosten (Zinsen, Tilgung, Instandhaltung).
• Nach der Entschuldung bleibt das Haus im Syndikatsmodell und finanziert mit Überschüssen den Start anderer Projekte.

1. Mietwohnprojekt

• Definition: Ein gemeinschaftlich geplantes und betriebenes Wohnhaus, das vollständig oder überwiegend aus Mietwohnungen
• Merkmale:
  • Entsteht oft aus einer Initiativgruppe (z. B. Baugruppe, Verein) und wird dann von einer Stadt, Genossenschaft oder Stiftung gebaut.
  • Die Mieter:innen gestalten vorab Grundrisse, Gemeinschaftsräume, Regeln.
  • Ziel: dauerhaft bezahlbare Mieten, Gemeinschaft, soziale Mischung.
• Beispiel: Eine Gruppe plant ein Haus mit Gemeinschaftsküche und Werkstatt, die Stadt vergibt das Grundstück im Erbbaurecht, ein gemeinnütziger Träger baut und vermietet an die Gruppe.

2. Mietgemeinschaft

• Definition: Eine Gruppe von Menschen, die gemeinsam ein Objekt mietet, oft von einem privaten Eigentümer.
• Merkmale:
  • Keine eigene Rechtspersönlichkeit (es sei denn, man gründet z. B. eine GbR für den Mietvertrag).
  • Entsteht oft spontan oder informell.
  • Weniger rechtliche Sicherheiten als bei Genossenschaften oder geförderten Projekten.
• Beispiel: Acht Personen mieten zusammen ein ganzes Haus vom Eigentümer und teilen sich die Miete anteilig.

3. Mietanteile im gemischten Wohnprojekt

• Definition: Teil eines Mischprojekts mit verschiedenen Eigentums- und Mietformen (z. B. Eigentumswohnungen, Genossenschaftswohnungen, geförderte Mietwohnungen).
• Merkmale:
  • „Mietanteil“ meint hier den prozentualen Anteil der Mietwohnungen am Gesamtprojekt.
  • Wird oft von Städten vorgegeben, um soziale Durchmischung zu sichern (z. B. 30 % geförderte Miete, 40 % Eigentum, 30 % frei finanzierte Miete).
• Beispiel: In einem Mehrgenerationenhaus gibt es 20 Wohnungen: 8 Eigentum, 6 geförderte Miete, 6 frei finanzierte Miete → die „Mietanteile“ sind 60 % des Projekts.

Kurzüberblick

„Nicht-Wohn-Nutzung, bevorzugt im Erdgeschoss“ ist ein Begriff aus der Stadtplanung und Immobilienentwicklung. Er beschreibt, dass bestimmte Flächen – insbesondere im Erdgeschoss – nicht für Wohnungen, sondern für andere Nutzungen vorgesehen sind.

1. Bedeutung „Nicht-Wohn-Nutzung“

• Gemeint sind alle Nutzungen außer Wohnen.
• Typische Beispiele:
  • Läden, Cafés, Restaurants
  • Büros oder Praxen (Ärzte, Physiotherapie, Kanzleien)
  • Ateliers, Werkstätten, Co-Working
  • Gemeinbedarfseinrichtungen (Kita, Nachbarschaftstreff, Vereinsräume)
  • Kultur- oder Bildungsräume

2. Warum „bevorzugt im Erdgeschoss“?

• Erdgeschosse sollen öffentlich zugänglich und belebt sein → Straßenraum wirkt offener und sicherer.
• Wohnen im Erdgeschoss gilt oft als weniger attraktiv (weniger Privatsphäre, mehr Lärm, Einblicke von außen).
• Städtebau will dort eher durchlässige, lebendige Nutzungen als „tote Erdgeschosse“ mit heruntergelassenen Rollläden.
• Besonders in städtischen Arealen, neuen Quartieren oder Mischgebieten wird das häufig vorgeschrieben.

3. Praxisbeispiel

• Neubauquartier: Im Erdgeschoss der Hauptstraße müssen mindestens 30 % Gewerbe- oder Gemeinschaftsnutzungen
• Obergeschosse: Wohnungen (Eigentum, Mietwohnungen, geförderte Einheiten).
• Ergebnis: Unten Café, Kita, Laden → oben Wohnen → insgesamt funktionierender, gemischter Stadtteil.

Kurz gesagt:
„Nicht-Wohn-Nutzung, bevorzugt im Erdgeschoss“ bedeutet, dass die unteren Stockwerke für öffentlich zugängliche, belebende Funktionen reserviert sind, damit das Quartier urban, lebendig und gemischt bleibt.

Eine Selbstnutzungsverpflichtung bedeutet, dass du eine Immobilie oder Wohnung nur selbst bewohnen darfst – also nicht vermieten oder leer stehen lassen darfst – für einen bestimmten Zeitraum.

1. Wo sie vorkommt

• Förderprogramme: z. B. beim Kauf einer geförderten Wohnung oder eines Hauses mit staatlicher Unterstützung.
• Vergabe städtischer Grundstücke: oft Bedingung im Kaufvertrag oder Erbbaurechtsvertrag.
• Wohnbaugenossenschaften oder Baugruppen: um Spekulation zu verhindern und die soziale Zielsetzung zu sichern.

2. Typische Dauer

• Häufig 5–10 Jahre, bei manchen Programmen auch länger (z. B. 15 Jahre).
• In dieser Zeit musst du selbst dort mit Hauptwohnsitz gemeldet sein.

3. Zweck

• Sicherstellen, dass die Immobilie dem Eigenbedarf dient und nicht als Kapitalanlage missbraucht wird.
• Verhindern, dass geförderte oder vergünstigt vergebene Immobilien direkt weiterverkauft oder teuer vermietet werden.

4. Konsequenzen bei Verstoß

• Rückzahlung von Fördergeldern oder Zuschüssen.
• Vertragsstrafen laut Kauf- oder Erbbaurechtsvertrag.
• In Extremfällen: Rückabwicklung des Kaufs.

Beispiel
Die Stadt verkauft ein Grundstück für ein Mehrgenerationenhaus zum reduzierten Preis unter der Bedingung, dass die Käufer mindestens 10 Jahre dort selbst wohnen. Nach 3 Jahren möchten sie vermieten → das wäre ein Verstoß gegen die Selbstnutzungsverpflichtung.

Die Landeshauptstadt vergibt Bauplätze an Baugemeinschaften zur Selbstnutzung. Das bedeutet, dass die Kaufvertragspartner als „Erstbezieher“ einziehen. Diese Verpflichtung gilt für 10 Jahre (Bindungsfrist).

Ausnahmen sind möglich in Form der Vermietung durch die jeweiligen Eigentümer, wenn dies als Bestandteil des Gruppenkonzeptes mit sozialem Ansatz – zum Beispiel für inklusive Wohnangebote oder zur Realisierung preisgebundener Mietwohnungen – vorgesehen ist. Bei Mietwohnprojekten wird ähnlich verfahren.

Das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) ist ein städtebauliches Instrument, das die Stadt Stuttgart seit dem Jahr 2011 einsetzt, um Innenentwicklung vor Außenwachstum zu fördern und gleichzeitig sozial ausgewogenen, qualitätsvollen Wohnraum zu schaffen. Hier sind die wichtigsten Infos und Ziele im Überblick:

Was ist das SIM?

Das SIM ist ein steuerungs- und förderungsrechtlicher Rahmen, der bei Neubauvorhaben im Innenstadtbereich dann zur Anwendung kommt, wenn durch einen neuen Bebauungsplan eine Wertsteigerung des Grundstücks entsteht. In solchen Fällen verpflichtet sich der Bauherr, bestimmte Vorgaben einzuhalten – und das Modell macht das verbindlich und transparent.

SIM hat das Ziel, städtebauliche Qualität, Klimaschutz und gemischte Nachbarschaften zu fördern – etwa durch Grünflächen, soziale Infrastruktur und Wohnvielfalt.

Wichtige Bestandteile des SIM

1. Förderquote für Wohnflächen (ca. 20 %)

Von der neu entstandenen Wohnfläche müssen etwa 20 % öffentlich geförderter Wohnraum sein – aufgeteilt in drei Programme zu je einem Drittel:

• Sozialer Mietwohnungsbau (SMW)
• Mietwohnungen für mittlere Einkommen (MME)
• Preiswertes Wohneigentum (PWE)

2. Festlegungen über städtebaulichen Vertrag

Vor Beginn des Bebauungsplanverfahrens wird eine Vorvereinbarung zwischen Investor und Stadt geschlossen. Danach erfolgt ein städtebaulicher Vertrag, in dem Maßnahmen, Bindefristen und Förderaufteilungen festgehalten werden.

3. Soziale Durchmischung & Qualitätsstandards

SIM zielt auf vielfältige Wohnangebote, lebendige Quartiere, öffentliche Grünräume und Klimaanpassung (z. B. Fassadenbegrünung, Bäume, Aufenthaltsqualitäten).

Entwicklung und Anpassungen

• 2011: Gemeinderatsbeschluss zur Einführung des SIM
• 2013/2014: Erste konkrete Projekte wie im Rosensteinviertel
• 2017: Beginn der Umsetzung – erste Sozialwohnungen entstehen (zahlreiche Projekte verzögert)
• 2019: Verschärfung der Vorgaben: SIM gilt ab 900 m² Wohnfläche (statt 1350 m²), geförderte Quote steigt auf 30 %, bei externer Schaffung sogar 45 %. Zudem wurde Bindungsdauer für Sozialwohnungen auf 30 Jahre erhöht.

Beispiel – Olga-Areal in Stuttgart-West

Eines der größten SIM-Anwendungen mit starker Bürgerbeteiligung ist das Olga-Areal:

• Es entstanden insgesamt 224 Wohnungen – davon zu einem Drittel sozialer Mietwohnungsbau (SMW), je ein Drittel Mittelstandsmieten (MME) und preiswertes Wohneigentum (PWE).
• Zusätzlich wurden Kita, Supermarkt, Familienzentrum und Spielflächen

Fazit

Weitere Informationen finden Sie unter: Das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell | Landeshauptstadt Stuttgart

Eine Wohnungseigentümergesellschaft (korrekt meist „Wohnungseigentümergemeinschaft“, WEG) ist der rechtliche Zusammenschluss aller Eigentümer innerhalb einer Wohnanlage, die nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) organisiert ist.

1. Definition

• Entsteht automatisch, sobald ein Grundstück oder Gebäude in Wohnungseigentum (Sondereigentum + Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum) aufgeteilt wird.
• Alle Wohnungseigentümer sind Mitglieder dieser Gemeinschaft.
• Sie ist seit der WEG-Reform 2007 rechtsfähig, kann also z. B. klagen, Verträge abschließen und im Grundbuch auftreten.

2. Aufgaben

• Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage).
• Beschlussfassung über Hausordnung, Sanierungen, Modernisierungen.
• Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder (Hausgeld, Rücklagen).
• Vertretung nach außen, z. B. gegenüber Handwerkern, Behörden, Gerichten.

3. Organe

• Eigentümerversammlung: höchstes Entscheidungsorgan, mindestens einmal jährlich.
• Verwalter: führt die Beschlüsse aus, kümmert sich um Verträge und Finanzen.
• Verwaltungsbeirat (optional): unterstützt und kontrolliert den Verwalter.

4. Besonderheiten

• Jeder Eigentümer hat Stimmrecht (nach Miteigentumsanteilen oder Kopfprinzip, je nach Teilungserklärung).
• Kostenverteilung erfolgt nach im Gesetz oder in der Teilungserklärung festgelegten Schlüsseln.
• Entscheidungen werden durch Beschlüsse gefasst und sind verbindlich.
• Gemeinschaft und Sondereigentum sind klar getrennt: die WEG kümmert sich nur um das Gemeinschaftseigentum.

Beispiel
Ein Mehrfamilienhaus wird in 10 Eigentumswohnungen aufgeteilt. Jede Wohnung gehört einer anderen Person. Zusammen bilden alle Eigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft, die z. B. entscheidet, wann das Dach erneuert oder die Fassade gestrichen wird.

1. Wohnungsbaugenossenschaft

• Zweck: Bau, Erwerb und Erhalt von Wohnungen zur selbst bestimmten und sicheren Nutzung durch die Mitglieder.
• Mitglieder sind Genossenschaftsanteilseigner → sie mieten nicht „normal“, sondern wohnen als Mitglieder in ihrer eigenen Genossenschaft.
• Typisch: günstige Mieten, lebenslanges Wohnrecht, Mitspracherecht in der Mitgliederversammlung.
• Rechtsform: meistens eingetragene Genossenschaft (eG).

2. Eingetragene Genossenschaft (eG)

• Rechtsform nach dem Genossenschaftsgesetz (GenG).
• Kann in allen möglichen Branchen existieren (Wohnung, Landwirtschaft, Energie, Handel …).
• „eingetragen“ bedeutet: im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht registriert.
• Mitglieder haften nur mit ihren Geschäftsanteilen, nicht persönlich.
• Eine Wohnungsbaugenossenschaft ist oft eine eG – aber nicht jede eG ist eine Wohnungsbaugenossenschaft.

3. Kleingenossenschaft

• Keine fest definierte Rechtsform, sondern eine informelle Bezeichnung für kleine Genossenschaften mit oft nur wenigen Mitgliedern (z. B. Baugruppen, solidarische Wohnprojekte).
• Oft ebenfalls als eG eingetragen, nur eben sehr klein.
• Vorteile: schlanke Strukturen, direkte Mitsprache.
• Nachteile: weniger Kapital, oft höhere Abhängigkeit von Förderungen oder Krediten.

4. Dachgenossenschaft

• Eine Genossenschaft von Genossenschaften oder ein übergeordnetes Organisationsdach.
• Mitglieder sind nicht Einzelpersonen, sondern andere Genossenschaften.
• Aufgaben: Beratung, Verwaltung, Rechts- und Finanzunterstützung, gemeinsame Bauprojekte, Lobbyarbeit.
• Beispiele im Wohnbereich: Dachverband der Wohnungsbaugenossenschaften e. V., WohnBund-Beratung NRW eG.
• Wird oft eingesetzt, wenn viele kleine Genossenschaften gemeinsam Ressourcen nutzen wollen.

Kurzvergleich

Eine Verfahrensgebühr ist eine Gebühr, die für die Durchführung eines bestimmten rechtlichen oder behördlichen Verfahrens erhoben wird.
Sie fällt nicht für eine konkrete Leistung wie ein Produkt an, sondern für den gesamten Aufwand, den eine Behörde, ein Gericht oder eine Organisation im Rahmen eines Verfahrens hat.

Typische Merkmale

• Zweck: Deckung der Kosten für Bearbeitung, Verwaltung, Entscheidungsfindung.
• Einmalig: wird in der Regel pro Verfahren fällig, nicht pro einzelne Handlung innerhalb des Verfahrens.
• Unabhängig vom Ergebnis: Sie muss auch gezahlt werden, wenn der Antrag abgelehnt wird.

Beispiele

1. Gericht:
   • Bei einer Klage oder einem Antrag wird eine Verfahrensgebühr fällig, z. B. nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) oder Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG).
   • Deckt z. B. Aktenanlage, Terminierung, richterliche Arbeit ab.
2. Verwaltung:
   • Baugenehmigungsverfahren, Eintrag ins Handelsregister, Genehmigungen für Veranstaltungen.
   • Kosten beinhalten die Prüfung von Unterlagen, Ortstermine, Schriftverkehr.
3. Notar:
   • Verfahrensgebühr für die Abwicklung bestimmter Beurkundungs- oder Registerverfahren.

Einfach gesagt:
Die Verfahrensgebühr ist wie ein „Eintrittspreis“ in den amtlichen Ablauf – du zahlst nicht das Ergebnis, sondern dass der Prozess überhaupt durchgeführt wird.

Die Landeshauptstadt Stuttgart erhebt bei Vergabe der Grundstücksoption eine
Verfahrensgebühr von einem Prozent (1 %) des Grundstückskaufpreises. Diese ist von den Mitgliedern der ausgewählten Gruppe bei Erhalt der Grundstücksoption zu bezahlen. Die Gebühr wird nicht mit dem späteren Kaufpreis verrechnet und nicht zurückerstattet.